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AGENCE MAG, L’AGENCE IMMOBILIÈRE DE SENS ET DE SA RÉGION

Agence immobilere à Sens (89) | AgenceMag

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Comment bénéficier des avantages de la loi Pinel en SCI ?
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Comment bénéficier des avantages de la loi Pinel en SCI ?

L’impact de la loi Pinel sur les contrats de location de locaux commerciaux

La société civile immobilière (SCI) est une société civile très appréciée des particuliers qui cherchent à acquérir des biens immobiliers à plusieurs. Le plus souvent créée dans un cadre familial, elle permet aux personnes qui la compose de définir des règles de fonctionnement adaptées à leur besoin tout en assurant une protection juridique à chacun d’eux. Enfin, en matière de succession, elle permet d’éviter la situation délicate de l’indivision, perçu comme trop rigide et souvent source de conflits entre héritiers. Dans cet article, nous vous expliquerons son fonctionnement et les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi PINEL. Lire la suite…

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Les tendances du marché immobilier du 1er semestre 2017

Tendances du marché immobilier S1 2017

Après une année 2016 clôturée par un bilan positif, quels sont les chiffres et tendances du marché de l’immobilier pour ce premier semestre 2017 ?

Ce premier semestre 2017 se caractérise tout d’abord par la période des élections présidentielles à la suite de laquelle nous observons une confiance des ménages sur la situation économique qui poursuit sa progression et atteint ainsi en mai son plus haut niveau depuis 2007.

Un élan dans le moral des français qui semble donc de bon augure pour le marché immobilier.

Cette tendance s’accompagne ainsi d’un record concernant les ventes immobilières avec un volume de 900 000 ventes en juin 2017, soit une progression de 9,9{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} par rapport à juin 2016.

Autre point notable en ce premier semestre : une hausse des prix confirmée, notamment dans les grandes villes, qui se couple à une hausse des taux d’intérêt. La tendance est donc plutôt à une baisse du pouvoir d’achat des ménages, mais celui-ci reste tout de même bien supérieur à 2015.

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Droits de mutation & frais de notaire

Droits de mutation et « frais de notaire »

Acheter un bien immobilier : droits de mutation et frais de notaire
Les droits de mutation et frais de notaire doivent être pris en compte dans le financement de l’acquisition d’un appartement ou d’une maison.
Qu’appelle-t-on les « frais de notaire » ?
L’appellation commune de « frais de notaire » concerne des droits fiscaux (les droits de mutation) prélevés par le notaire pour le compte du Trésor Public. A ces droits, s’ajoutent les émoluments et débours du notaire. Nous parlerons ici de droits de mutation plutôt que de « frais de notaire ».
Toute vente immobilière est soumise aux droits de mutation
Toute acquisition d’un bien immobilier en France est assujettie aux droits de mutation et au paiement des émoluments du notaire rédacteur de l’acte authentique.Les droits sont calculés en pourcentage du prix de vente du bien.
Qui paie les frais de notaire?
Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil).Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».
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Quel est l’intérêt d’opter pour le régime de la séparation de biens ?
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Quel est l’intérêt d’opter pour le régime de la séparation de biens ?

Lorsque des époux souhaitent conserver le patrimoine qu’ils possédaient chacun de leur côté avant leur union, ils doivent s’unir sous le régime de la séparation de biens.
Avec ce régime, aucun bien n’est mis en commun. Chaque époux conserve la pleine et entière propriété, la jouissance et la libre disposition de ses revenus, de ses biens propres acquis avant le mariage et de ceux acquis pendant l’union. Il en va de même pour les éléments de succession et les dons.
Bref, chaque conjoint prend les décisions qu’il veut au sujet de ses possessions, ce qui évite les litiges dans leur gestion. Cela permet aussi de contourner la clause de solidarité avec l’autre époux, lorsque celui-ci rencontre des difficultés.
Un contrat idoine pour les commerçants
En effet, les biens professionnels, les revenus et surtout les dettes de chaque conjoint sont indépendants du patrimoine de l’autre. Ce qui peut en faire un contrat idoine pour les commerçants, qui peuvent être personnellement responsables des dettes de leur entreprise sur leur patrimoine personnel.
Ce régime peut également être retenu en cas de remariage afin d’éviter des difficultés entre enfants d’une première union et le conjoint. Il est donc particulièrement adapté pour les époux exerçant des professions à risques ou dans les cas de remariage, afin d’éviter la confusion des biens. Dans tous les cas, ceux-ci devront faire une seule déclaration d’impôt sur le revenu.

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Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2017|Devenir propriétaire
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Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2017

Qu’est ce que le PTZ ?
Le PTZ est un prêt à 0{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} mis en place par les pouvoirs publics français pour vous aider à devenir propriétaire de votre résidence principale. Le Prêt à Taux Zéro permet de financer une partie de votre résidence principale. Il doit être complété par d’autres prêts immobiliers et éventuellement par de l’apport personnel. Le PTZ s’adresse essentiellement à ceux qui achètent pour la première fois et à ceux qui non pas été propriétaire de leur résidence principale depuis 2 ans.
Le PTZ 2017 peut financer des logements neufs mais aussi des logements anciens (sous certaines conditions). Le montant du PTZ est défini en fonction de divers critères, tels que le type de bien immobilier que vous allez acquérir, de la composition de votre foyer, de vos revenus et de la localisation de votre logement.

3 clauses à respecter :
Être primo-accédant au moment de votre demande.
Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années (un logement est considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins 8 mois par an)
Acheter votre future résidence principale.
Vous devez acheter votre résidence principale ou un logement qui le deviendra au plus tard douze mois après la fin des travaux, ou encore l’achat du logement à votre retraite si ce délai n’excède pas 6 ans
Respecter un plafond de ressources et de conditions éligibilités.
Vous devez respecter un plafond de ressources et des conditions d’éligibilité. Le PTZ peut financer jusqu’à la moitié de votre achat immobilier. Il peut être complété par d’autres prêts réglementés : Prêt à l’Accession Sociale…

Le Prêt idéal pour l’achat de sa résidence principale

  • Faire construire votre maison.
  • Acheter neuf une maison ou un appartement sur plan, en cours de construction ou achevé.
  • Dans l’ancien, en achetant un logement existant issu du parc HLM, sous certaines conditions
  • Aménager en logement des locaux non destinés initialement à l’habitation : bureau, atelier…
  • Acheter un logement ancien qui nécessite ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation lourde le rendant neuf au sens de la réglementation fiscale.
  • Acheter un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration représentant 25 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} minimum du coût total d’opération réglementaire.

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De nouveaux diagnostics gaz et électricité pour la sécurité des locataires
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De nouveaux diagnostics gaz et électricité pour la sécurité des locataires

Les installations électriques défectueuses provoquent 50.000 incendies par an tandis que celles au gaz causent 5000 intoxications. Dès le 1er juillet, les bailleurs devront effectuer de nouveaux diagnostics sur ces deux points.
Ils sont obligatoires depuis 2009 pour la vente de logements de plus de 15 ans, les diagnostics gaz et électricité devront désormais être aussi effectués (à partir du 1er juillet) pour toutes les nouvelles mises en location. Si le délai entre ces deux mesures a été aussi long, c’est que les pouvoirs publics craignaient que l’accumulation de diagnostics techniques obligatoires ne contrarie un peu plus encore les propriétaires bailleurs. Pas sûr que la situation ait évolué pour les propriétaires mais l’impératif de sécurité des locataires a primé.
Selon une étude de l’Observatoire national de la sécurité électrique, 50.000 incendies par an sont de source électrique causant 3000 victimes dont 40 décès par hydrocution. Près des deux tiers (61{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}) sont liés aux équipements électriques (radiateurs, lave-linge, micro-ondes, lampes…), tandis que 31{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} sont liés aux installations fixes ou mobiles (prises, multiprises…) et 3{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} aux installations des parties communes. De son côté, le réseau de diagnostiqueurs Diagamter évalue, dans un livre blanc, à 5000 le nombre d’intoxications dues au gaz chaque année, débouchant sur 100 décès.

Travaux non obligatoires
C’est sur la base de ces éléments que des structures telles que le GRESEL (Groupe de réflexion sur la sécurité électrique dans le logement) ont participé à l’élaboration de ce nouveau diagnostic obligatoire. «Dans 2/3 des logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans, on décèle au moins une anomalie, rappelle Françoise Thiébault, secrétaire générale des Associations familiales laïques de Paris et membre du GRESEL. Même si les travaux ne sont pas obligatoires après ce diagnostic, les propriétaires les font faire dans 80{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} des cas.»
Pour l’instant, Françoise Thiébault œuvre surtout pour la sensibilisation en espérant faire prendre conscience aux bailleurs de leur responsabilité juridique, judiciaire et surtout morale. «La tâche est difficile, estime-t-elle, car les gens n’ont pas conscience de la dangerosité potentielle d’une installation électrique.» La «fée électricité» est un faux ami selon elle et à une époque où l’on utilise tellement d’appareils électriques simultanément, les installations vieillissent prématurément et les incidents liés aux multiprises sont fréquents.

Des problèmes de mise à la terre
Parmi les problèmes les plus fréquemment rencontrés, on trouve des soucis de mise à la terre (dans 80{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} des installations défectueuses). La situation est d’autant plus délicate que certaines copropriétés ne disposent pas d’un véritable accès à la terre, notamment depuis la disparition des canalisations en plomb sur lesquelles on ne peut plus se raccorder. Dans ce cas, un propriétaire isolé ne peut pas faire grand-chose. Second problème majeur (dans 60{c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} des cas): l’absence de disjoncteurs différentiels sur les circuits électriques du logement.
Avant même l’arrivée du diagnostic électrique obligatoire, le 1er juillet (pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 1975), le Gresel conseille aux propriétaires ayant un doute sur leur installation électrique de la faire inspecter en faisant venir un électricien. Il pourra réaliser, si besoin, des travaux de mise aux normes et délivrer une attestation visée par Consuel (association chargée en France du visa obligatoire d’attestations de conformité des installations électriques), faisant office de diagnostic obligatoire. Ce fameux diagnostic sera intégré aux forfaits de diagnostics techniques obligatoires (avec une hausse de tarif à la clé) et aura une validité de 6 ans, en cas de changement de locataire. À compter du 1er janvier 2018, ces nouveaux diagnostics seront obligatoires pour tous les logements quel que soit leur âge.

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Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier après impôt ?
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Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier après impôt ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Pensez rapidement à vous pencher sur le calcul de la rentabilité après impôt, cela vous permettra de connaître précisément le rendement que vous allez réellement encaisser.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Pour commencer, sachez que le rendement d’un bien, que vous mettez en location, correspond à la somme que vous allez retirer de la location après déduction des charges. Cela fonctionne comme si vous mettiez 100 € sur un livret A et que le livret vous rapportait 2 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} par an : chaque année, ce placement vous rapporte 2 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}, soit 2 € de rendement pour 100 € de placement. Le fonctionnement est le même lors d’un investissement immobilier, mais votre rendement est issu des loyers que vous percevez.

Le calcul du rendement brut pour un bien immobilier
Dans un premier temps, vous pouvez calculer le montant de votre rendement brut. Pour ce faire, vous devez évaluer le prix de revient de votre bien immobilier, ce qui correspond aux sommes que vous avez engagées pour l’achat, à savoir le prix du bien, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires, et le montant éventuel des travaux que vous effectuez. Ainsi, pour obtenir la rentabilité brute d’un appartement dont le prix de revient est de 100 000 €, et dont les loyers perçus sont de 700 € par mois, vous allez effectuer le calcul suivant : 100 X (12 X 700) / 100 000, soit 100 X 8 400 / 100 000 = 8,4 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}.

Les charges et les frais à retirer pour obtenir le montant de la rentabilité nette
Pour obtenir la rentabilité nette, vous devez retirer les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien du logement, les assurances souscrites. Ainsi, si votre appartement à 100 000 € vous rapporte 8 400 € de loyers annuels et présente 5 000 € de charges, vous allez effectuer le calcul suivant : 8 400 – 5 000 / 100 000 = 3,4 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} de rentabilité nette.

La rentabilité nette nette correspond à la rentabilité après impôt
Il est important que vous puissiez calculer la rentabilité nette nette : il s’agit de la rentabilité la plus précise puisque vous retirez également le montant des impôts. Cette rentabilité depend donc du profil et de la situation fiscale de chacun. Par exemple, avec l’appartement à 100 000 €, supposons que la tranche d’imposition soit celle des 40 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}, et qu’il faille déclarer ces revenus dans la catégorie du micro-foncier, avec donc un abattement de 30 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} :
Le montant des impôts est donc de (8 400 € -30 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}) X 40 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} = 5 880 X 40 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} = 2 352 € d’impôts.
La rentabilité nette nette est de 100 X (8 400 – 5 000 – 2 352) / 100 000 = 1,04 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}.

L’avantage fiscal peut rendre la rentabilité nette plus élevée !
Il est important de prendre en compte également l’avantage fiscal attaché au bien immobilier pour calculer la rentabilité, puisqu’il est possible de faire un déficit foncier, de profiter de la loi Pinel ou du régime LMNP (Louer Meublé Non Professionnel), qui modifient la rentabilité du bien. Ainsi, il est tout à fait possible d’obtenir en définitive un taux de rentabilité brute de 4 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} et un taux de rentabilité nette de 6 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} grâce aux avantages fiscaux.

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Immobilier : ces « frais de notaires » qui freinent la mobilité.
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Immobilier : ces « frais de notaires » qui freinent la mobilité.

Communément mais improprement appelés « frais de notaire », les droits de mutation sur une transaction immobilière dans l’Hexagone – on parle précisément de droits de mutation à titre onéreux ou DMTO (voir encadré) – s’élèvent à 8 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}. Il s’agit donc de ce que doivent payer les acheteurs d’un bien immobilier aujourd’hui en France. « A leurs niveaux actuels, déplore Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi, les droits de mutation constituent donc une part significative de l’achat et sont de nature à compromettre des acquisitions. » Il y a une vingtaine d’année, souligne le responsable, « les DMTO étaient deux fois moindres. Calculés en pourcentage du prix du bien acheté, ils ont considérablement augmenté en valeur absolue, de l’ordre de 180 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} en moyenne depuis 2000. »

Au rythme de l’inflation du marché et sauf sur les marchés immobiliers les plus tendus, précise-t-il, « il faut aujourd’hui en moyenne de 6 à 7 ans pour réussir à neutraliser ces droits, par le mécanisme de la plus-value, une période pendant laquelle les acquéreurs n’ont donc pas intérêt à changer de logement, réduisant d’autant leur possibilité de mobilité. » En outre, quand le bien est financé à crédit – la majorité des cas -, la plupart des banques demandent que les ménages financent ces frais sur leurs fonds propres. Par exemple, pour un achat à 200.000 euros, il faudrait donc débourser de son épargne personnelle 16.000 euros, ce qui est conséquent.

Où et pourquoi déménage-t-on ?
61 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} des ménages mobiles changent de commune, révèle la dernière étude Insee, parue le 21 février 2017, sur les conditions de logement en France. Les mouvements, inter ou intra-communaux, sont loin d’être uniformément distribuées dans l’espace. La mobilité est la plus importante dans quelques zones de forte activité et/ou d’attractivité, soit dans les communes proches des littoraux atlantiques et méditerranéens, dans le centre et le sud-ouest de la Bretagne, dans tout le Sud-Est, en Île-de-France et dans le nord du bassin parisien. Ces espaces dynamiques connaissent le plus fort renouvellement de leur population.
A contrario, les communes les plus pauvres – plus enclavées, éloignées du marché de l’emploi – connaissent moins de départs. Par ailleurs, le taux de mobilité est de 8,2 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} pour les propriétaires, de 20,8 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} pour les locataires du secteur social et grimpe à 48,5 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} pour les locataires du parc privé (secteur libre).
Pourquoi change-t-on de logement ? L’arrivée d’un enfant et encore plus à partir du deuxième enfant ou plus, une mise en couple comme une séparation ou un divorce, un décès – l’impact du veuvage sur la mobilité étant toutefois moins important pour les propriétaires – ou encore la modification de la situation professionnelle d’un des membres du foyer.

Freins à la mobilité
Un frein à la mobilité que dénonce aussi le réseau d’agences immobilières Orpi (1200 points de vente) dans une récente étude menée avec OpinionWay sur la question de la mobilité résidentielle pour des raisons professionnelles. Si les Français démontrent une réelle appétence dans ce contexte pour déménager et s’installer ailleurs, la question des frais de notaires entrave pour partie ce désir. Ainsi, d’après l’enquête, plus de quatre Français sur dix affirment que le poids des frais de notaire les retiendraient de déménager pour une opportunité professionnelle, sachant que 16 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} déclarent « oui, tout à fait » et 28 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}, « oui, plutôt ». A cette entrave à la mobilité s’ajoute aussi un frein supplémentaire, celui de la fiscalité locale. « A l’instar de ce que l’on voit dans un autre domaine, celui de la performance énergétique du logement, observe Bernard Cadeau, président d’Orpi, les acheteurs y sont de plus en plus sensibles. Alors que son poids augmente globalement, elle devient un élément marqué de leur choix, en matière de mobilité, la notion du reste à vivre étant de plus en plus mise en avant. »

A noter par ailleurs que le taux de 8 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} des droits de mutation sur une transaction immobilière française figure parmi les plus élevés d’Europe. Seule la Belgique a instituée des droits encore plus élevés à 14,4 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}, « mais son système est un peu différent », nuance Philippe Taboret. En Autriche, au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, l’équivalent des droits de mutation coûte 2 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}. La Suède se contente de 2,5 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}. En Bulgarie, cet impôt varie de 2,5 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} à 4 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} pour les transactions les plus élevées. Le même mécanisme progressif existe en Tchécoslovaquie. Les Italiens sont quant à eux prélevés à hauteur de 3,5 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} et les Allemands de 6 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}. Les Portugais, pour leur part, se rapprochent des Français, avec des droits compris entre 6 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} et 8 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167}.

Les « frais de notaire » à la loupe
La somme q­ue l’on verse au notaire, que l’on nomme communément et improprement « frais de notaire » compre­nd en réalité : ­les taxes reversées au Trésor Public, les déboursés, et la rémunération au titre du service notarial (charges de l’office notarial, collaborateurs et notaires). On doit plus justement parler des droits de mutation à titre onéreux (ou DMTO). Dans les faits, le notaire ne perçoit qu’entre 1,5 et 2,5 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} en fonction du prix du bien.
Les « frais de notaires » se décomposent donc de la façon suivante : – les taxes (environ 8/10e des frais, qui vont à l’Etat et aux collectivités locales). Ce sont les sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à l’Etat pour le compte de son client. Elles varient suivant la nature de l’acte et la nature du bien. – les déboursés (1/10e) : il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu’à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client (ex. certains frais de déplacement). – la rémunération du service notarial à proprement parler (1/10e).
Parce que le notaire remplit une fonction d’intérêt public, la rémunération au titre du service notarial est strictement réglementée et fait l’objet d’un tarif. Le tarif à proprement parler comprend donc : – des émoluments proportionnels et fixes (fixés par décret et arrêté) pour tous les actes et formalités pour lesquels les pouvoirs publics l’ont décidé (ex. : contrats de mariage , donations, partages, ventes, prêts, etc..). – des honoraires pour tous les actes dont le décret prévoit que la rémunération est librement convenue entre le notaire et son client (ex. : baux commerciaux, actes de sociétés, négociations immobilières, consultations détachables etc…).
Source : Notaires de France, Cafpi­

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Mode d’emploi pour renégocier votre assurance-emprunteur
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Mode d’emploi pour renégocier votre assurance-emprunteur.

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Faire jouer la concurrence pour assurer son crédit, comme l’autorise la loi, peut être source d’économies significatives. La pratique reste délicate. Ce qu’il faut savoir.

Focalisés sur le niveau du taux du prêt immobilier, les particuliers négligent le volet de l’assurance-emprunteur, alors qu’il pèse lourd dans le coût global du crédit, de 25 à 30 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} en moyenne, voire jusqu’à 40 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} dans certains cas. Mettre en concurrence les banques pour décrocher les meilleures ­conditions est pourtant un droit, qui s’est récemment renforcé. Et qui peut rapporter gros. Mode d’emploi.

Suis-je concerné ?
Recourir à la délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire à une assurance individuelle autre que le ­contrat groupe de la banque qui vous accorde le crédit immobilier est judicieux pour certains profils. Tout d’abord les moins de 45 ans, les assurés non-fumeurs, les cadres et ceux qui ont des capitaux importants à assurer. Ces catégories profitent déjà des tarifs les plus intéressants.
Y ont aussi intérêt, quel que soit leur âge, tous les assurés qui veulent des garanties plus larges pour, par exemple, être couverts dans l’exercice d’un sport ou d’une profession à risque. La délégation est aussi préconisée pour les seniors, les rapports taille/poids hors norme et les cas de maladies graves exclus des assurances groupe. Parmi les plus concernés, Meilleurtaux.com ajoute la situation d’« une personne dont la santé s’est améliorée (perte de poids, maladie guérie…), les fumeurs devenus non-fumeurs depuis au moins deux ans, l’arrêt d’un sport à risque, la fin d’une profession à risque ».
« Notre client « moyen », âgé de trente-quatre ans, empruntant en couple, d’une santé « normale », confirme Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi, est toujours gagnant, même fumeur, s’il opte pour la délégation. » Au demeurant, estime-t-il, « tout le monde à intérêt à comparer pour avoir le choix, à la fois sur les garanties et les tarifs et, dans 90 {c184968e32f538d9e2434e5edb3aab3a9f1b4b05a5009c276620ad918a0bf167} des cas rencontrés, le contrat individuel est supérieur au contrat groupe sur l’un ou l’autre aspect ».

Quels sont mes droits ?
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’assurance-emprunteur vous est en pratique imposée par les banques pour obtenir le crédit. Limitée à la durée du prêt, elle garantit le remboursement total ou partiel de celui-ci en cas de décès. Elle vous permet de profiter des garanties d’assurance de personnes couvrant les risques d’incapacité de travail, d’invalidité, voire de perte d’emploi.
Depuis sept ans déjà, grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assurance de prêt qui vous ­convient. Le banquier ne peut donc imposer la sienne, à la condition que l’assurance retenue comporte, selon la loi, des garanties « au moins équivalentes » à celles du contrat groupe.
Quand vous avez raté cette première fenêtre de mise en concurrence, tout n’est pas perdu. Avec la loi Hamon, entrée en vigueur le 26 juillet 2014, vous disposez encore d’un an après la signature de votre prêt pour pouvoir changer d’assureur sans frais ni pénalités. Depuis le 1er mars 2017, une liberté supplémentaire vient de vous être offerte par les parlementaires, à savoir l’opportunité de pouvoir résilier votre assurance-emprunteur, chaque année, à la date anniversaire du contrat.
Attention, la mesure ne s’applique qu’aux nouvelles offres de prêts. Dans cette hypothèse, votre assurance est résiliable à tout moment pendant un an (loi Hamon) puis à chaque date anniversaire du contrat (nouveau texte). Enfin, tous les contrats en cours pourront faire l’objet d’une résiliation annuelle à compter du 1er janvier 2018.

Quand agir ?
Avant de négocier le taux du crédit, le mieux est de comparer les assurances en vérifiant votre assurabilité en fonction de votre âge et de votre état de santé. Face à la complexité des tarifs et des garanties, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit et/ou en assurance, en agence ou en ligne. Il veillera notamment à une couverture maximale. Sans problème particulier, il vous faut engager les deux démarches en même temps, crédit et assurance.
Si vous avez déjà un crédit avec une assurance groupe et que vous souhaitez en changer en faveur d’un contrat individuel, vous devez adresser une lettre recommandée avec AR en demande de résiliation à votre assureur au plus tard 15 jours avant le terme de la première année de l’offre de prêt. Au préalable, vous aurez trouvé un contrat alternatif offrant a minima des garanties équivalant à celles du contrat initial mais moins cher. Puis, vous devez obtenir l’accord écrit de votre banque pour le substituer à votre assurance actuelle.

Que faire face à un banquier récalcitrant ?
Les banques ont dix jours ouvrés pour se prononcer sur la délégation et justifier précisément leur refus par rapport à une liste de critères permettant de vérifier si les contrats d’assurance offrent ou non des garanties équivalentes. De plus, elles doivent vous remettre une fiche standardisée d’information (FSI) sur l’assurance, dès la première simulation de prêt, destinée à faciliter la comparaison des contrats. Malgré ce dispositif, la délégation reste compliquée. Nombre d’établissements continuent à conditionner un taux de crédit immobilier attractif au choix de leur assurance, qui ne sont pourtant pas liés. Certains répondent avec retard à une demande de délégation ou ne l’acceptent pas, avec des refus encore mal ou pas motivés. Passer par un courtier peut faciliter l’obtention de la délégation sans toutefois vous l’assurer.

Combien puis-je économiser ?
Opter pour la délégation peut être source d’économies substantielles, de plusieurs milliers d’euros sur la totalité du crédit (voir illustration).

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